한국 부동산 전망 더욱 악화, 경기 침체 가능성 증가

최근 주택 산업 연구원이 공식적으로 2023년 주택 시장 전망 보고서를 발표하였습니다. 이 발표에 따르면 한국 부동산 전망은 악화될 것이라고 합니다. 그렇다면 주택 시장 악화가 국내 경제에는 어떤 영향을 미칠까요?

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국내 부동산 주택 시장, 현재 위험한 수준

주택 산업 연구원의 결과에 따르면 현재 주택 시장은 매우 힘든 시기를 보내고 있다고 말합니다. 가장 직관적인 지표인 매매 거래량이 무려 49% 감소하였다고 합니다. 사실상 반 토막이 난 셈이죠. 이는 2006년 이래 최저 수준의 거래량입니다. 이러한 시장의 상태는 1997년 IMF 사태, 2008년 금융 위기 이후 처음이라고 합니다. 그렇다면 도대체 한국 주택 시장이 왜 이렇게 힘들까요?

매매 거래량은 감소하는 반면, 전월세 거래량은 증가, 특히 월세 거래량이 폭증했다고 한다.

부동산 시장 폭락 원인은? 규제 정책보다는 고금리, 고물가, 고환율

주위의 지인들은 현재 시장의 약세장의 원인은 부동산 규제 정책이라고 말씀하십니다. 정책은 국내 부동산에 영향을 줄 수 있는 하나의 도구이긴 합니다만 이 정도로 흐름을 바꿀 정도의 위력을 가졌다고 보기는 힘들죠.

실제 원인은 바로 고금리, 고물가, 그리고 고환율 때문입니다. 흐름을 매우 간략하게 말씀드리면 다음과 같습니다.

1. 코로나 이후 풀린 지원금 등의 유동성으로 경제가 갑자기 호황을 맞으며 물가도 급상승하기 시작한다. 
2. 상승된 물가를 잡기 위하여 올해부터 미국에서 금리 인상을 시작하였고, 이어서 한국을 비롯한 세계 국가들도 금리 인상을 시작했다.
3. 금리 인상으로 인한 경제 불황기에 들어섰고, 경제 불황으로 인해 안전 자산인 달러의 가치가 상승해 환율 또한 상승했다.

한국 기준 금리, 물가상승률, 원 달러 환율

현재 한국의 기준 금리는 3.25%입니다. 미국은 4.50%로 미국과 한국의 기준 금리는 1.25%만큼 차이가 나고 있습니다. 이러한 기준 금리 역전 현상이 지속되면 원 달러 환율이 계속 상승하는 또 다른 이유가 되기도 합니다. 현재 원 달러 환율은 1300원대에서 변동성 있게 움직이고 있으며 물가 상승률은 아직 5% 내외로 여전히 높은 편입니다. 

금리의 상승은 주택 담보 대출 금리, 전세 대출 금리 역시 함께 상승하였다는 것을 의미합니다. 이로 인해 주택 구매 및 전세 수요가 감소하고 현재 주택 시장은 월세가 급증한 상황입니다. 환율의 상승은 계속해서 한국 시장 자산 수요 감소에 영향을 줍니다. 그리고 여전히 높은 물가는 소비자로 하여금 필요 이상의 소비, 투자를 멈추게 되며 이는 건설 업체와 금융 업체 등 기업 실적 약화로 이어집니다.

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2023년 한국 부동산 전망은?

주택 시장의 현재 상황은 확인하였습니다. 그렇다면 앞으로의 시장의 전망은 어떨까요? 주택 산업 연구원의 공식 자료에서는 다음과 같이 시장을 바라보고 있습니다. 

2023년 4월까지는 현재와 같은 하락 속도가 지속될 것으로 예상된다. 하지만 금리 인하로 전환할 가능성이 높은 2023년 하반기부터는 점차 시장이 바닥을 다지고 인기 지역인 수도권부터 다시 활기를 찾을 것으로 보인다.

FOMC 연준 파월 의장 "금리 인하 2024년에는 고려할 수 있다"

하지만 최근 12월의 FOMC에서 파월 의장은 기자들의 금리 인하 가능성 관련된 질문에 강경한 태도로 연준의 목표, 즉 물가상승률이 안정적으로 2%대로 잡히는 것을 바라보기 전까지 금리를 인하할 생각이 없음을 밝혔습니다. 심지어 그는 2024년에나 금리 인하를 고려할 수 있다고 말하였습니다. 오히려 이번 FOMC 점도표(연준 의원들이 표에 점을 찍는 것처럼 자신들이 생각하는 이상적인 목표 금리를 체크함으로써 해당 연도에 따른 최종 금리 전망 예측치를 알 수 있습니다.)를 통해 미국의 2023년 기준 금리 목표는 5.25%로 9월 예상보다 더 높아진 모습을 보여주었습니다. 

한국 부동산 전망, 2023년은 더 힘들 수 있다.

미국의 금리 인상 및 유지에 대한 태도는 결국 한국 역시 금리를 지속적으로 인상해야 함을 의미합니다. 현재 한국은 기준 금리를 3.25%에서 2023년 목표 기준 금리를 3.75%로 잡고 있었습니다. 하지만 FOMC 결과를 반영한다면 한국의 2023년 기준 금리 역시 높아질 수 있습니다. 만약 목표 기준 금리를 높이지 않는다면, 미국과 한국 간의 금리 역전 현상이 더 심해지기 때문입니다. 이는 고환율을 막을 수 없게 되는 실마리를 제공하죠.

결국 주택 산업 연구원이 바라본, 2023년 하반기 금리 인하 가능성은 매우 적습니다. 따라서 한국 부동산 시장의 전망은 오히려 더 길게 악화될 가능성이 크다고 판단됩니다.

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한국 부동산 전망 악화, 국내 경제에 미칠 영향

현재 부동산 하락도 문제이지만, 사실 앞으로 부동산이 더 하락할 경우 발생하게 될 일련의 사건들이 지금보다 훨씬 심각한 문제로 보입니다. 이로 인해 국내 경제는 어쩌면 또 한 번 크게 흔들릴지도 모릅니다.

건설업계, 2 금융권 연쇄 부도 파산 가능성 고려해야 하는 이유 

현재 높은 금리, 최근 다시 반등하는 듯한 모습을 보이는 환율, 그럼에도 여전히 좀처럼 꺾이지 않는 물가 상승률로 인하여 다음과 같은 시나리오를 생각해볼 수 있습니다. 

1. 계속해서 높아지는 금리로 인해 주택 자산, 즉 아파트, 집값이 폭락하며 주택 시장의 침체가 심화된다. 
2. 이로 인해 금융권에서는 부동산 PF 대출을 중단한다.
3. 대출이 중단됨에 따라 건설업체는 자본 확보를 하지 못한 상태가 된다.
4. 여기에 더해 건설이 완료된 분양 물량의 수요가 감소하여 입주가 이루어지지 않는다. 결국 분양 물량이 소요되지 않는다. 왜냐하면 분양 가격보다 급락한 주변의 아파트 가격이 더 싸기 때문이다. 결국 분양에 성공해도 계약금을 포기하고 계약 해지하는 빈도가 증가한다.
5. 자본 확보를 하지 못한 상태에서 현금 보유량이 적은 건설사부터 문제가 발생하기 시작한다.
6. 이미 이전에 해당 건설사에 PF 대출을 제공한 저축 은향, 증권사, 보험사 등 2 금융권 역시 연쇄적으로 문제가 발생하기 시작한다.
7. 2023년 국내 경제에 다시 한번 경제 위기가 올 수 있다.

실제로 아래는 최근 건설업체와 제2금융권의 상태를 보여주는 기사들의 일부분입니다. 아래 기사들 뿐만 아니라 우리는 이미 최근에 발생한 흥국 생명, 레고 랜드 사태를 기억하고 있습니다. 

현재도 위험한 건설업계, 2금융권의 모습

한국 부동산 전망 침체로 인한 경제 위기, 역대급 규모 가능성

위와 같은 이유로 현재 진행 중인 한국 부동산 시장의 급락은 결국 연쇄 작용을 불러올 수 있습니다. 만약 이러한 부동산 시장 침체가 계속된다면 앞으로 우리가 마주할지도 모르는 경제 위기의 규모는 역대급 규모일 수 있습니다. 그 이유를 1997년 IMF 사태와 2008년 금융 위기, 그리고 현재의 상황과의 차이점들을 통해서 살펴볼 수 있는데요. 이전의 2번의 경기 침체 시기와 현재 부동산 침체의 결정적인 차이는 바로 대출로 인한 레버리지 수준입니다. 즉, 주택 담보 대출의 LTV 비율과 PF 대출 규모입니다. 아래에 이를 표로 정리해 보았습니다.

경제 위기 시기	주택 담보 대출 , LTV 비중	PF 대출 규모
1997년 IMF	주택을 담보로 하는 대출 자체가 거의 없었음	PF 대출 자체가 거의 없었음
2008년 금융 위기	주택 담보 대출 LTV 평균 38%	PF 대출 규모 적음
현재 (2022)	주택 담보 대출 LTV 평균 50%	PF 대출 규모 매우 큼 ( 10년 전의 10배)

참고로 말씀드리자면, LTV는 주택 담보 가치 대비 대출 가능 금액 (Loan To Value)을 의미합니다. 즉 이 비율이 높을수록 2 금융권을 비롯한 금융 기관들이 대출을 더 많이 해줬다고 이해하시면 편합니다. 그리고 PF(Project Financing) 대출은 기업의 프로젝트의 사업을 통한 수익 가능성을 판단하고 허용하는 대출을 의미합니다. 쉽게 생각하면 개인 신용 대출의 기업 버전이라고 생각하시면 됩니다. PF 대출의 규모가 클수록 2 금융권이 프로젝트 사업이 성공할 것이라 판단하고 일단 대출해준 금액 규모 또한 당연히 크겠죠?

이러한 대출 레버리지는 사실 경기가 호황일 때는 크게 문제로 드러나지 않습니다. 그러다 보니 저축은행을 비롯한 2 금융권은 더 빠른 성장, 즉 수익 실현을 목표로 더 많은 대출을 허용합니다. 하지만 경기가 불황이 되면 결국 문제가 하나둘씩 발생하기 시작합니다. 그리고 부실한 건설업체가 부도나기 시작하면 저축은행은 자금 조달을 위하여 금리 경쟁을 펼치며 고객들의 현금을 확보하려고 노력하기 시작합니다. 이에 대한 글 역시 이전에 정리해서 발행하였으니 참고 바랍니다.

2011년 저축은행 연쇄 파산의 원인은? 부실한 PF 대출

2011년 저축은행 연쇄 파산 사태를 경험하신 분들은 기억할 것입니다. 이 역시 부실한 PF 대출이 원인이었습니다. 그리고 지금 2022년, 2011년 보다 10배 더 큰 규모의 PF 대출이 이미 이루어졌습니다. 또한 고금리, 고물가, 고환율의 악재가 1년 이상 지속되고, 오히려 심화될 전망입니다. 따라서 이러한 흐름을 잘 파악하신 상태에서 섣부른 판단을 하지 않고 객관적으로 상황을 면밀히 검토하시길 바랍니다.